思路决定出路 打好营销战略突围战——上海聚贤房地产开发有限公司

　　一、核心营销策略
　　（一）策划战略
　　如何重点强化产品的级别感；如何建立起圈层营销概念
　　如何转变买家看待区位劣势的视角。
　　我们认为只有解决上述的三个如何，才能够将聚贤煌都二期的市场影响力提升到一个全新的格局。
　　1、级别感的建立。首先将聚贤煌都二期按照产品特性进行了全新的定义，小高层产品因为其稀缺性以及区位的独特性而定义为“中央王座”，别墅产品则根据区位的变化也形成分组团定义，目前正在推广的组团命名为“马尔贝拉别墅”，在聚贤煌都整体形象的建立之外，又置入了分组团推广案名，阐释出不同阶段推广产品的特性之外又形成不同特征的级别感，与此同时也时刻给买家以推广的新鲜度。
　　2、圈层营销的运用。在对聚贤煌都产品的定性分析中我们认为买家的主力军应该是二次置业的客户，也就是说聚贤煌都对于潜在买家的吸引力应该重点体现在生活模式的升级，或者说是生活体验的升级。“升级”这个词进入我们的视野，如何升级现有已经定型的产品，我们认为在硬性条件无法改变的前提下，推出了“是时候升级您的生活圈了！”通过软性的生活体验与身份的认可来提升产品的市场地位。围绕升级我们提出“新十分钟生活模式”倡导一种全新的生活方式——别墅生活，就应该是与众不同，就应该是顶天立地的一种生活方式。
　　3、区位概念的诠释。在奉贤，在南桥，奉浦开发区之前一直都不是一个主流产品的聚集地，如何有效地让主流买家转变视角，我们认为应该是要转移如何看待区位的思维模式，结合轨道交通、中环线延伸贯通闵行以及南桥新城板块的崛起和扩延的大好形势之下，我们首家提出“南上海”区域规划概念，核心点是希望引导买家能够跳出奉贤小范围来看待聚贤煌都，从而解决区位不利因素所带来的销售影响。
　　（二）价格战略
　　如何布局二期总体价格体系形成有效的价格上升梯队；如何能够做到“广积粮，缓称王”提升项目的现金流。
这两个如何是项目二期价值运营的核心点，只有有效地解决这两个如何，才会将聚贤煌都的销售战略提升一个台阶。
　　1、价格体系的基点。“低开高走，小幅快跑”的定价原则，逆市而上与顺势而为的营运策略。
　　目前上海整体房地产市场进入了上升期，我们通过销售不同产品的调整，从逆市而上转化到顺势而为的营运策略，形成了一种无缝对接价格上升的梯队效应。小高层的销售均价提升直接带来增值效益。 一标段二组团的联排别墅产品在去年一组团均价的基础上大幅提升价格走势,成为区域内的价格领军楼盘。
　　2、现金流是项目开发的基石。聚贤煌都二期的开发应该是一个滚动开发的过程，充足的现金流，是项目正常运转的前提与保障，为此在项目销售的全过程中现金回笼是核心重点。从首次开盘至今我们坚持保持价格的适度竞争力，并通过压缩各个环节中的回款时间，每一次集中性的开盘均采用直接首付签约的方式，缩短签约时间，主要目的是能够快速回笼资金为项目后一阶段的开发奠定良好的基础，广积粮的核心是为了做最后的王者。
　　二、下半年主要工作及举措
　　1、确保全年可结转销售指标。下半年销售重点工作之一是对二期一、二标段剩余的产品进行集中性销售，争取在年底前能够完成剩余量销售，确保年底能够完成可结转销售指标。
　　2、力争冲刺销售新高度。下半年项目预计三标段新开工面积为4.73万平米，可销售面积为1.5万平米，力争冲刺全年销售新高度。