【光明地产之光】做一名地产业勤恳务实的“全科老中医” —— 记华都公司池州项目总经理张鸿庆

        “这是我的新工作岗位，池州动车站对面10分钟步行……商业街英伦天地，房屋造型不错吧……我们正在招商引资！”2016年新年刚过，张鸿庆踌躇满志地奔赴了他新的工作岗位——池州项目总经理。迎接他的将是池州项目剩余的5万多方的商业租售、项目公司收尾协调工作。张鸿庆通过朋友圈向大家宣告：“这将是我努力攻克的新目标。”

做一名“全科老中医”

        张鸿庆作为一名光明地产的老员工，先后在配套、工程、材料、物业等多个岗位学习和工作。正由于在房产行业丰富的工作经验，使他成为了一名房产行业的“全科老中医”，在处理项目收尾工作时更显得心应手。

        接手上虞明旺的收尾工作时，摆在眼前最棘手的就是排屋遭暴雨水淹的问题。由于原项目公司留守员无法很好承担起保修协调的工作，业主和开发商之前已积累较大的矛盾。此次遭到水淹，多家业主纷纷提出高额补偿，并冲动地砸了办公室多种物件。得知此事后，他一边通知现场工作人员保证自身安全，不扩大矛盾，一边要求其他工作人员尽快赶往办公室，稳定现场、登记诉求，但是对业主无礼的赔偿要求断然拒绝，绝不退让。

        几位业主见开发商态度诚恳而又坚决，面对自身的冲动行为心虚不已，只得答应再给予几天时间等待处理结果。之后张鸿庆联合物业公司，对各家进水情况进行细致排摸，并协调了集团总师室、法务部和设计院，以及施工单位现场勘查，秉承“抢先维修、按实赔偿、不作补偿”的原则，先将损失控制住，然后坐下来慢慢谈。通过排摸及与设计图纸比较，做过工程配套的他发现小区排水外接市政管道存在问题，就此与当地政府交涉，在当地建设局的帮助下，从实际情况出发，各方承担各自的责任，以最小的成本顺利将此顽疾治愈，避免了业主矛盾的进一步恶化。

        同时他认识到只有尽快成立业主大会、启用维修资金，才能让上虞明旺在完成保修责任后顺利脱身完成工商注销，因此多次督促当地街道、居委、房办启动业主大会程序。担任过物业经理的经历让张鸿庆同志应对这些程序得心应手，一年左右时间，在满足小区业主多项合理整改意见后，业主大会顺利成立，让项目公司向注销迈出关键一步。

        在上虞明旺收尾过程中，还存在数十家业主由于购房贷款客户没有转正式抵押，导致银行保证金无法取出，银行账户无法注销，阻碍了公司注销进程。为此，张鸿庆 带领原销售人员及法务人员，与相关业主逐个约谈，协助并督促他们尽快办理正式抵押手续。在办理过程中，发现有一户人家由于还款违约，无法办理抵押手续，并且上虞明旺为此还承担担保责任，有代为还款的义务。张鸿庆为此与这家商谈数次，并从侧面了解到还款违约的真实原因，和银行协商沟通处理方案。最终客户还清了相关欠款，避免了公司额外损失，并且成功注销了贷款银行账户。就这样，在处理完上虞明旺的各类疑难杂症后，2015年底，上虞明旺完成工商注销，画上了一个圆满句号。

以最经济的代价快速解决“拦路虎”

        集团经过多年的开发经营，下属的项目公司在不断增多，而顺利注销的少之又少。这每一个进入清算却无法注销的项目公司，或因国家各种政策的变化，或因遗留问题的爆发，会给集团的利益带来各种不确定的影响。想法设法将这类项目又快又好地收尾注销，成为张鸿庆工作中最首要的任务。 在实际工作中，很多项目公司会把开发中遗留下来的一些难题拖后处理，这些问题对张鸿庆来说，就是工作顺利完成的“拦路虎”，必须以最经济的代价快速解决。

        东兰项目小区水泵房矛盾，就是一个张鸿庆同志必须面对的难题。东兰基地由集团2000年前后分批开发建设，共计6个小区。原由旺都物业服务管理。随着集团战略调整，旺都物业准备退出该地块时，当年开发时遗留的矛盾便浮现出来。其中惠兰苑与木兰苑虽为两个独立的小区，围墙相隔，却犹如连体婴儿般，共用车道和水泵房。木兰苑套嵌在惠兰苑内，其水泵、围墙、道路都必须依附于惠兰苑。两边居民为了公共设施维修问题，道路通行维修问题矛盾重重。此次开发商及物业准备撤出，使两边业委会上访街道，要求彻底解决此事。面对业委会开出的为木兰苑重新建造水泵房、重新开辟汽车道路，高价赔偿土地面积缺少的无礼要求，张鸿庆积极面对，通过调查规划设计、竣工验收资料，理清了事情的主要问题，并且书面上报集团，提出货币解决一揽子方案，力争做到以最少的费用彻底斩断这个后遗症。同时面对业委会威胁、上访等手段漫天要价的不合理诉求，一面用大量竣工验收图纸，证明小区竣工的合法性，以及在当时条件下的客观原因。并且严格画出开发商处理此事的底线，杜绝他们漫天要价的想法。另一方面通过街道及居委作为“老娘舅”，对两家业委会分批作解释工作。最终，三方达成了相互的一揽子解决方案，在集团可承受的价位内，将这件遗留问题彻底解决。

勤恳务实 “开源节流”

        处理项目公司收尾工作各种疑难杂症，必不可少的需要各种人力物力的支持。而张鸿庆在工作中，不但严格遵守降本节支要求，而且能通过自身务实的工作方式为公司开源增收。

        处理周航项目大结账过程中，按照市住宅中心的要求，该项目需要将近一亿的搭桥费差额，扣除项目成本超支部分后，剩余将归还市住宅中心。因此成本超支部分核定的多少，直接影响到该项目的最终效益。

        由于是集团较早的市级配套项目，很多成本由于书面材料不全无法认定，导致最终审定的成本超支部分仅为850万，较低于集团的预期，同时还要承担几百万的第三方审计费。张鸿庆接手此事后，仔细查阅资料，问询当初经办人，了解到市住宅中心曾经有个一揽子成本补贴方案，要优于审计结果。因此向市住宅中心强调了由于资料不全导致审计结果偏差的不合理，并最终达成坚持使用一揽子成本补贴方案，免去审计费用，为公司多争取了近1000万的成本补贴。并且将原定应2013年前支付给政府部门的该笔9000多万的资金，通过往返多次的协商，促使政府部门最终答应暂缓至2016年前分批支付，减轻了集团资金压力，节省了上千万的利息支出，同时，由于该笔资金2007年就存在公司账上无偿使用，所节省的利息支出更是惊人。

        项目收尾工作就是琐碎而复杂，要面面俱到，同时又需要有果断的决策力，要努力将前人无法解决的矛盾化解掉，最终才能使项目公司顺利注销歇业。张鸿庆就是在这样一个默默无闻的岗位上坚持了6年，他经手的收尾项目也有十来个，几乎每一个都能顺利完成集团交给的任务。他就像一位勤恳务实的“全科老中医”，攻可挖潜增效，发掘公司的最后一点价值；守可严控成本，用最小的代价完成项目公司扫尾工作。

        他说“做事，就要坚持，凭着老同志的一股任性，努力去办好每一件事。”现在，他正凭着这个信念，站好池州项目这班岗。（曹元佳）